Explore the vast range of titles available.

تناولت الرسالة دراسة نظم إدارة الوثائق بمأمورية الشهر العقاري والسجل العيني بمدينة الزقازيق بمحافظة الشرقية، حيث تم رصد التطور التاريخي لشهر التصرفات العقارية في مصر، والتاريخ الإداري المأمورية الشهر العقاري والسجل العيني ومكتب الشهر العقاري، وتوضيح العلاقة الإدارية بينهما، كما تناولت عرضا تفصيليا لهياكلها الإدارية واختصاصات كل إدارة، وأنواع الوثائق الإدارية المتداولة بكل جهة، وكذلك تم التعرف على الإجراءات والمهام الإدارية داخل مكتب ومأمورية الشهر العقاري والسجل العيني، والقوى العاملة ومؤهلات العاملين بغرف الحفظ، كما تناولت دراسة الدورة المستندية للوثائق الجارية، والعمليات الفنية المطبقة فعليا على الوثائق، ونظم الحفظ المتبعة في الجهة، وأماكن وبيئة الحفظ في ضوء معايير حفظ الوثائق، بالإضافة إلى المعدات والتجهيزات والطرق اللازمة الخاصة بالحفظ، وكذلك دراسة عمليات تقييم وفرز واستبعاد الوثائق داخل المأمورية، كما تم التعرض لمشروع التحول الرقمي ورقمنة الوثائق ومتطلباتها والتحديات التي تواجه تطبيقها في جهات الدراسة، وتقييم مدى مطابقة واقع الرقمنة بمكتب الشهر العقاري بالزقازيق للمعيار الدولي ISO13028/2010)).

يعد نظام الشهر العقاري إحدى أهم دعائم الضبط العقاري، فشهر التصرفات العقارية وإعلانها للكافة هو أحسن ضمان لتدعيم استقرار الملكية العقارية، وفي هذا الإطار يسود نظامان للشهر العقاري، نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيني. وفي الجزائر وإبان الفترة الاستعمارية وحتى لسنوات طويلة بعد الاستقلال تم تطبيق نظام الشهر القائم في فرنسا آنذاك. غير أن الجزائر غيرت معتقدها وأسست لنظام الشهر العيني. والثابت أن تبني نظام الشهر العيني يقتضي استكمال إجراءات المسح التي لم تكتمل بعد الأمر الذي استدعى من المشرع أن يتدخل لفرض حلول آنية ظرفية أدت إلى الابتعاد عن الثابت والمتعارف عليه في نظام الشهر العيني، بل وأن نظام الشهر العقاري في الجزائر به بعض الابتعاد عن تلك الثوابت.

من ضمن ما سن المشرع الجزائري في الحفاظ على قداسة حق الملكية دعوى استحقاق الملكية العقاري، فهي تقوم على فكرة المطالبة بحق الملكية العقارية، ويعتبر البناء فوق أرض الغير من أبرز صور التعدي على الملكية العقاري، إلا أن المشرع الجزائري لم يأخذ بقداسة حق الملكية العقارية على إطلاقه، كما لم يعتبر كل بناء فوق ملك الغير تعديا على الملكية العقارية على إطلاقه.

ان فكرة الحفظ العقاري ضاربة في اعماق التاريخ، اذ تعود بجذورها الي بداية الحضارات الانسانية، فرغم انها لم تكن بمفهومها الحالي الا انها تطورت مع ظهور الشكلية في التعاقد، حيث تمخضت عنها نظامين للشهر العقاري، نظام يكون الشهر فيه طبقا لاسماء الاشخاص من ملاك واصحاب حقوق عينية وهو نظام الشهر الشخصي، الذي كان سباقا في الظهور، لكن لقصوره في حل المشاكل التى كان يتخبط فيها العقار برز نظام جديد علي يد السيد\" روبرت تورنس\" والذي اخذت به معظم دول العالم ومنها دول شمال افريقيا، وهو نظام الشهر العينى.

هدفت هذه الدراسة إلى توضيح أبرز المشكلات التي تواجه القيد الأول في السجل العيني سواء كانت مشكلات مساحية أو مشكلات أخرى تخص عملية الشهر العقاري. وقد جاءت مشكلة الدراسة من خلال التساؤل: ما أبرز المشكلات التي تؤدي لعرقلة القيد الأول في السجل العيني؟ وقد اتبعت خلال هذه الدراسة المنهج الوصفي لمناسبته لذلك النوع من الدراسات. وقد خرجت بعدة نتائج أبرزها: إن لطول إجراءات الشهر العقاري أثر على الاقتصاد المصري بين اقتصاديات الدول فكلما كان مؤشر تسهيل إجراءات تسجيل الملكية متقدم كلما كان اقتصاد الدولة متقدم بشكل عام والعكس بالعكس، كما سيؤدي تعقيد تلك الإجراءات إلى قعود المواطنين عن شهر عقاراتهم وبالتالي ستقوم الدولة بعقابهم لعدم تنفيذ التزاماتهم كدفع الضرائب واشتراطات البناء، وإذا تمت معالجة مشكلات القيد الأول في السجل العيني سيؤثر بالإيجاب على منظومة التمويل العقاري والاستثمار العقاري سوف تكون من أنجح المنظومات في مصر، وسوف تعود بحجم استثماري كبير على الدولة وعلى الأفراد أيضا. كما خرجت بعدة توصيات أبرزها: وضع خطة في صورة مشروع قومي وتكون عاجلة تتضافر فيها كل الجهود، في وقت واحد ويوضع جدول زمني مدته عام واحد يعلن فيه عن تطبيق نظام السجل العيني على جميع مدن الجمهورية دفعة واحدة .. وتجنيد الأعداد الكافية من أهل الخبرة والاختصاص في الشهر العقاري والمساحة والضرائب العقارية والتفرغ لعملية القيد الأول مع كافة الخبرات اللازمة في أي مجال آخر يساعد على إتمام ذلك مع الدعم والتمويل تمويل هذا المشروع من ميزانية الدولة والمؤسسات التي لها علاقة بالتعامل في العقارات كالبنوك والشركات العاملة في مجال التمويل العقاري.

كشفت الدراسة عن معيار فض التزاحم بين المشترين لذات العقار دراسة تأصيلية. وانتظمت خطة الدراسة في فصلين، الأول تناول الجانب التأصيلي لأسس فض التزاحم، موضحًا المبادئ والنظريات المتعلقة بإشكالية تزاحم مشتري العقار، والقواعد القانونية المنظمة لتلك الإشكالية. أما الثاني فقد كشف عن الجانب التطبيقي وحالات انفصال ولاية التصرف عن الملكية، والقياس عليها، مشيرًا إلى المفاضلة بين المشتري من الموروث والمشتري من الوارث، والشرط المانع من التصرف، وقانون إيجار الأماكن رقم 49 لسنة 1977م، ورقم 136 لسنة 1981م، والنصوص المنظمة لتزاحم مستأجري العقار، وإبرام النائب تصرف خارج حدود سلطاته. وخلصت الدراسة بالقول بأن التنظيم الحالي لمسألة تزاحم مشتري العقار اعتراف ضمني بإمكانية فصل ولاية التصرف عن باقي سلطات حق الملكية في البيع الأول للعقار، بحيث يمكن للبائع إعادة بيعه. كما أن أحكام محكمة النقض تخول بائع العقار ضمنًا سلطة غير شرعية لا تمنحها لغيره ممن له وضع قانوني معترف به. كُتب هذا المستخلص من قِبل دار المنظومة 2018

هدفت هذه الدراسة إلى توضيح مدى أهمية تطبيق السجل العيني على انتقال الملكية بين المتعاقدين والغير، وكذلك التطرق لأهمية تطبيق السجل العيني لما يقوم عليه من ركائز أهمها الحجية المطلقة للبيانات المقيدة في السجل العيني. وقد جاءت مشكلة الدراسة من خلال التساؤل: ما أثر تطبيق نظام السجل العيني نقل ملكية العقار بالنسبة للمتعاقدين والغير؟ وقد اتبعت خلال هذه الدراسة المنهج الوصفي لمناسبته لذلك النوع من الدراسات. وقد خرجت بعدة نتائج أبرزها: أنه يترتب على القيد في نظام السجل العيني نقل التصرفات والأحكام الكاشفة أو المقررة للحقوق العينية العقارية الأصلية بالسجل العيني، ويترتب على قيد حق الملكية لشخص ما أن يظل هذا الحق في مواجهة الكافة إلى أن ينقله للغير بقيد جديد أو يرد على هذا القيد من صاحب مصلحة بطلان ذلك التصرف وبالتالي بطلان القيد بدعوى البطلان، كما يعد نظام السجل العيني هو الداعم الأكبر لتداول العقارات وتحقيق الثقة العامة بها فالشخص لا يمكن اعتباره صاحب حق أمام النـاس إلا إن كان حقه مثبت في السجل العيني. كما خرجت بعدة توصيات أبرزها: وجوب الإسراع في تطبيق نظام التسجيل العيني للعقار، لحفظ حقوق الملكية العقارية، وضرورة إعطاء موظفي الشهر العقاري دور الرقيب على صحة العقود الخاصة بالعقارات، إذ أنه كثيرا ما يكتنفها الغموض وعدم الدقة رغبة في التلاعب على أحد طرفي العقد أو التحايل على قواعد القانون وإجراءات التسجيل، والعمل على توجيه الجهات المختصة بالدولة بتسخير كافة الإمكانيات المادية والتفننية وذلك بغرض تعميم تطبيق نظام السجل العيني، نظرا لما يمثله من أهمية بالغة لحماية جميع المتعاملين على العقارات، وأهمية ما يدره على الحزينة العامة من عائدات.

قرر المشرع، لجهة القضاء، إصدار أحكام وقرارات قضائية معلنة لحق الملكية، تكون بدورها مصدرا لإثبات الحق المدعى به، حتى في مجال الملكية العقارية والحقوق العينية المتصلة بها ومن جملة هذا النوع من الأحكام نذكر منها: الحكم المكرس للملكية على أساس التقادم المكسب. إلا أن الملاحظ أن هذا النوع من الأحكام لم يكن محل إجماع غالبية الفقه، بسبب الاختلاف حول تفسير النصوص القانونية المنظمة للتقادم المكسب، والتي جاءت عامة فيما يتعلق بالأخذ بالتقادم المكسب. فضلا عن تعارض فكرة التقادم المكسب في حد ذاتها مع مبادئ نظام الشهر العيني المعلن عنه بمقتضى الأمر رقم 75-74 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري. وقد كان لهذا الاختلاف الأثر البالغ على موقف القضاء وجعل أحكامه غير مستقرة بخصوص هذه المسألة.

يعد موضوع الإثارة العملية للدعوى القضائية ببطلان العقود المشهرة في القانون الجزائري من بين أهم المواضيع القانونية الجديرة بالدراسة، وذلك لأنه يحتوي على شقين يرتبط أحدهما بالقانون المدني والمتمثل في البطلان أما الشق الثاني فيرتبط ارتباطا وثيقا بقانون الإجراءات المدنية والإدارية بوصفه يتخذ طابع إجرائيا بحتا وجب التقيد به أثناء إثارة الدعوى أمام الجهات القضائية، علاوة على أنه يخضع في جانب منه للقوانين المنظمة للحفظ العقاري، لا سيما شهر الدعوى العقارية والذي يمثل مناط دراستنا لا سيما ما تعلق بفعالية التأشير الهامشي للدعوى العقارية بالنسبة للمدعي والمدعى عليه.

يعتبر إجراء الشهر العقاري صاحب الولاية العامة في انتقال الملكية العقارية سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير، ولكن يبدو أن هذا الإجراء المعتمد في الجزائر يعد ناقص في مضمونه مما يجعل من الأفضل الإسراع في ضبط إجراءات تعميم عملية المسح الأراضي على كامل تراب البلديات الجزائرية، مع ضرورة كذلك مراجعة أحكام القانون المدني بخصوص الملكية العقارية ليتطابق مع نظام الشهر العيني خاصة من حيث منع وحظر اكتساب الملكية بالتقادم في المناطق التي أجرت الدولة عليها عملية المسح.