Explore the vast range of titles available.

تشتمل الدراسة على مقدمة، ومطلبين، أوضحنا في المقدمة أهمية التكنولوجيا والتحول الرقمي لإجراءات الشهر العقاري، وطرحنا إشكالية البحث والتي تدور حول إذا كان التحول الرقمي هو المقصد والهدف التي تسعى إليه كافة القوانين العقارية، فلماذا هذا التحول الرقمي في إجراءات الشهر العقاري بمصر، لم يؤت بثماره حتى الآن على النحو المأمول، وما هي المشكلات التي تواجه تطبيق هذا التحول الرقمي على الوجه الصحيح، وبينا خطة الدراسة والتي تتمثل في مطلبين على النحو الآتي بيانه. أما عن المطلب الأول، فهو بمثابة وصف تفصيلى للقواعد الإجرائية لنظام الشهر الشخصي المصري ودور التكنولوجيا في تلك الإجراءات، وقد اشتمل هذا المطلب على فرعين، الفرع الأول تناولت فيه دور التحول الرقمي في إجراءات الشهر العقاري في ضوء القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ قبل تعديله، وبينت فيه الإجراءات التي كانت متبعة، وسبب الازدواج في إجراءات الشهر الشخصي وبقاء هذه الإجراءات على بعض الطلبات حتى بعد تعديل القانون ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بالقانون رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢، ثم تناولت في الفرع الثاني الحديث عن إجراءات الشهر العقاري بعد تعديل القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بالقانون رقم ٩ لسنة ٢٠٢٢، ودور التكنولوجيا والتحول الرقمي في تلك الإجراءات. أما المطلب الثاني، فقد جعلته لدراسة المشكلات العملية الناتجة عن التحول الرقمي لإجراءات الشهر العقاري، وقد اشتمل هذا المطلب أيضا على فرعين، خصص الأول منه لدراسة مشكلات التكامل الإليكتروني والربط الشبكي بين جهات المنظومة، وتحدثت فيه عن مشكلة عدم الربط التكنولوجي بين مأموريات الشهر العقاري والجهات الأخرى، ومشكلة وجوب تقديم طلب الشهر والمستندات المرفقة به ورقيا، وكذا مشكلة عدم استغلال التحول الرقمي لمنظومة الشهر العقاري لإنشاء رقم قومي لكل عقار. وفى الفرع الثاني، سلطت الضوء على المشكلات القانونية والمساحية، وتناولت فيه مشكلة تصحيح الأخطاء المادية، وعدم قبول التطبيق المعمول به بمأموريات الشهر العقاري تصحيح تلك الأخطاء وكذا مشكلة التجزئة والدمج، وعدم تطبيقها على الوجه الصحيح وفق الضوابط القانونية والمساحية للتجزئة والدمج، ثم تناولت مشكلة وجود عقود مشهرة لعقارات خارج الزمام بدون رقم للقطعة محل التعامل، وعدم قبول البرنامج لإدخال تلك العقود لعدم وجود بيان رقمي يعرف القطع محل التعامل على التطبيق ويميزها عن غيرها، ووضعت حلول واقتراحات لحل تلك الإشكاليات والقضاء عليها. ثم انتهت هذه الدراسة بخاتمة اشتملت على أهم النتائج والتوصيات.

The research explores real estate financing in Egypt, analyzing local systems, market development stages, bank role, and challenges. It also explores the Egyptian Real Estate Finance Law No. (148) of 2001 and its regulations, as well as Law No. (93) of 2018's social housing and financing support initiatives. Since 1990, the Egyptian real estate sector has experienced significant policy changes and legislative reforms to maximize its role as a fundamental economic pillar. These efforts have included the assessment of state assets for re-exploitation, legalization of infringed land, implementation of real estate taxes, regulation of offending buildings, and revision of old rental laws. The research uses a descriptive analysis approach to analyze real estate financing and the Egyptian real estate market, focusing on concepts from the Real Estate Finance Law of 2001, the Social Housing Law of 2018, and various 2021 financing initiatives, as well as data from various sources. The results reveal that Government agencies have assessed state assets, legalized infringed land conditions, and implemented real estate taxes to ensure transparency and non-waste of State funds. In 2015, the CBE allocated EGP 20 billion for mortgage financing for low- and middle-income housing projects. However, this has led to unprecedented increases in land and unit prices, posing a challenge for the market and economy. A gradual and systematic plan is needed to restructure the sector, considering the country's market and economic conditions. This study recommends updating real estate regulations, modernizing land registration systems, and enhancing tax collection mechanisms to address these challenges and promote a stable and transparent real estate market in Egypt.

يكتسي التعمير أهمية كبيرة في الحياة الإنسانية، باعتباره أداة لتدخل الدولة والجماعات الترابية وغيرها من الهيئات بهدف ضبط المجال الحضري أو القروي، وتجاوز الارتباك العمراني تحقيقا لاستقرار التجمعات البشرية اجتماعيا واقتصاديا وثقافيا، وذلك إما عبر آليات التخطي في ميدان التعمير أو عبر مختلف عمليات التدبير العمراني أو ما يسمى بالتعمير العملياتي، هذا الأخير الذي تدخل المشر الجبائي على المستوى المحلي لتضريبه، نظرا لما تضفيه قوانين التعمير تخطيطا وتدبيرا على العقار من قيمة وامتيازات إضافية تحقق فوائض وأرباح مالية لفائدة الجماعات الترابية، إلا أن عملية تضريب قطاع التعمير تعرف مجموعة من الإكراهات القانونية التي تحول دون جعل الرسوم المفروضة في هذا المجال آلية لتحقيق التنمية الترابية المرجوة، مما يفرض ضرورة التفكير في ممكنات لتجاوز هذه الإكراهات .

قد وضع المشرع آليات قانونية لضمان حسن إدارة الملكية المشتركة والمحافظة عليها وحسن إنتفاع الشركاء بالملك، فأحدث بذلك جمعية تتشكل من جماعة الشركاء تتولى إدارة الملكية المشتركة، ولها صلاحيات في تسيير الأجزاء المشتركة، كما أحدث المشرع هيئة أخرى للإدارة والتسيير تتمثل في المتصرف الذي يكلف من قبل الجمعية العامة ويعمل على تنفيذ قراراتها. وأما عن أهداف هذه الورقة البحثية فهي تتلخص في معرفة كيفية تطبيق الآليات القانونية لإدارة وتسيير الملكية وحمايتها في الواقع العملي، وكذا إيجاد الحلول الملائمة للإشكالات التي قد تثور في الواقع والنزاعات المطروحة أمام القضاء، وذلك بإعطاء التكييف السليم من خلال إسقاط النصوص المناسبة على هذا الإشكال أو النزاع، أما عن أهم النتائج المتوصل إليها فلعل أهمها أنه على الرغم من أن القانون خول لهيئات الملكية المشتركة الحق في التقاضي من أجل حماية الملك والملاك إلا أنه في الواقع العملي نادرا إن لم نقل شبه المعدوم ما تقوم الجمعية برفع هذه الدعاوى القضائية.

هدفت هذه الدراسة إلى توضيح آليات تطور نظام الشهر العقاري في مصر منذ الفترة السابقة على التقنين المدني القديم حتى صدور قانون السجل العيني، والتعرف على تجارب دول العالم نحو تطبيق نظام السجل العيني من خلال أثره على الملكية العقارية وعلى اقتصاد البلاد. وقد جاءت مشكلة الدراسة من خلال التساؤل: ما المراحل التي مر بها التشريع المصري لإقرار نظام السجل العيني؟ وقد اتبعت خلال هذه الدراسة المنهج الوصفي لمناسبته موضوع الدراسة. وقد خرجت بعدة نتائج أبرزها: أن موضوع الشهر العقاري أزمة للعديد من دول العالم منذ القديم ومصر كانت من ضمن التي واجهتها تلك المشكلة، أن أبرز نظم الشهر العقاري المعاصرة، فهناك نظامين للشهر العقاري وهما: نظام الشهر الشخصي والذي يعتمد على الأشخاص كأساس للشهر، ونظام السجل العيني الذي يأخذ العقار كأساس للشهر، وقد عرفت نظم لشهر التصرفات لنظم أصابها الركود لما عايشته مصر من أحداث سياسية أثرت على تنظيم ذلك، وقد مر موضوع الشهر العقاري في مصر بمراحل مختلفة لنظم الشهر فنجد أنه قبل صدور التقنينات المختلفة لم يكن هناك نظام شهر ثابت للتصرفات العقارية بل كانت التصرفات تثبت في محررات أمام المحكمة الشرعية تكون حجة لمن أراد التصرف في العقار. كما خرجت بعدة توصيات أبرزها: ضرورة إقرار نظام موحد للشهر العقاري يتلافى الثغرات ويتجنب البيروقراطية في الإجراءات ويوفر مناخا جاذبا للمواطنين لقيد ممتلكاتهم وتوثيق عقاراتهم في الشهر العقاري. والعمل على تيسير وتسهل إجراءات الشهر وتلافي التعقيدات المالية والفنية لإتمام إجراءات الشهر. ووجوب تلافي الإجراءات الإدارية الطويلة والرسوم الباهظة والتي ترهق المواطنين خاصة في ضوء التجارب السابقة لنظم الشهر والتي ترزح تحت الفساد الإداري.

تحظى الرقابة في القانون العقاري بأهمية بالغة من قبل المشرع التونسي باعتبارها عماد نظام الشهر العيني، لكونها آلية ناجعة لحماية الحقوق، وبعث الثقة والمصداقية في السجل العقاري. فهي تقوم على التحقيق والتدقيق وتستمد وجودها من \"نظام التبريرات القانونية\". وهي أيضاً، آلية تتشارك فيها عديد الهيئات، وتتمايز وتتغير بحسب أشخاصها وموضوعها على مستويين إثنين فقد تكون إما إدارية أو قضائية؛ وقد تكون ثابتة، تأخذ بعديد الثوابت التي يختص بها القانون العقاري دون غيره والتي تؤسس لبعض مواطن الاستقلالية عن المادة المدنية، وقد تكون غير ثابتة تتجلى فيها عديد المتغيرات الخصوصية هذا المجال وطبيعة الهيئات المتدخلة فيه، ولأن مقصدها وجود الحق أكثر من نشأته.

يتناول هذا البحث كيفية تعامل نظام التسجيل العيني للعقار الصادر عام 1423 مع مبدأ الحجية المطلقة للقيود الواردة في السجل العقاري والذي يعد أحد أهم المبادئ التي يقوم عليها نظام التسجيل العيني كما هو متعارف عليه في الأنظمة المقارنة، وقد ركز في هذا البحث على الخصوصية التي يتمتع بها نظام التسجيل العيني السعودي من حيث طبيعته، ومن حيث الآثار المترتبة عن تطبيقه سواء على مستوى القيد الأول للعقار في السجل العقاري، أو عند قيد التصرفات التي ترد على العقار بعد تسجيله، وذلك من خلال تحليل النصوص القانونية التي يتضمنها. وقد انتهى هذا البحث إلى أن مفهوم مبدأ الحجية المطلقة للقيود الواردة في نظام التسجيل العيني السعودي يختلف عن مفهومه في الأنظمة المقارنة، فالمنظم السعودي لم يعترف بالأثر المطهر لقيود السجل العقاري؛ نظرا لما قرره من وسائل للطعن في تلك القيود، كما لم يعترف بالأثر الإنشائي لتلك القيود بالنظر لكونه لم يجعل لها أثرا على صعيد صحة التصرفات القانونية أو الحقوق التي تقيد.