Explore the vast range of titles available.

تندرج عمليات التدخل في الأنسجة العمرانية ضمن استراتيجية الدولة الجزائرية الرامية لإعادة الاعتبار للحظيرة العقارية العمرانية القديمة، ويستوجب تجسيد ذلك مساهمة تشاركية من عدة فاعلين ،صاحب المشروع وصاحب المشروع المنتدب والمتدخل في إطار جملة من المرتكزات القانونية ، بالإضافة لذلك فإن إجراءات تنفذ في سياقها عمليات التدخل واقعيا تكون مطلوبة قانونا انطلاقا من مرحلة توفير الدعامة المادية اللازمة من خلال إعداد برنامج التدخل وإجراء الدراسات المناسبة، وصولا لمرحلة تنفيذ تلك العمليات في الواقع بعد إشهار مخطط التدخل والحصول على الترخيص الإداري، وفي سياق كل ذلك فإن مراعاة القيمة الأثرية للأنسجة العمرانية القديمة يكون مفترضا من حيث المبدأ ، لحملها بعدا معنويا يرتبط أساسا بهوية الأمة.

يعتبر عقد إيجار السكنات الاجتماعية التابعة لدواوين الترقية والتسيير العقاري عقدا من نوع خاص، يختلف عـن الإيجـار وفقـا للقواعد العامة، حيث خصه المشرع بإجراءات وشروط خاصة لإبرامه، يتم مراعاتها والتأكد منها عند إعداد قائمة المستفيدين مـن هـذه المساكن نظرا للطبيعة الاجتماعية لها، فهذه الأخيرة لا تؤجر إلا للأشخاص الذين تتوفر فـيهم الشـروط المنصـوص عليهـا فـي المرسـوم التنفيذي 80/ 142 المؤرخ في 11 ماي 2008 المحدد لقواعد منـع السكن العمومي الإيجاري، والذين وردت أسماؤهم في قائمة المستفيدين تنشأ بين المؤجر و المستأجر منازعات كثيرة إما بمجرد إبرام عقد الإيجار أو أثناء تنفيذه، وذلك لعدم قيام أحد الطرفين بالتزاماته التعاقدية، كما لا تخلو مرحلة انقضاء العقد من أسباب المنازعة. إن معظم المنازعات الناتجة عن عقد إيجـار السـكنات الاجتماعيـة التابعـة لـدواوين الترقيـة والتسـيير العقـاري يخـتص بهـا قاضـي الموضوع، إلا أن هذا لا يمنع من اللجوء إلى القضاء الاستعجالي حسب المادتين 300 و303 من قانون الإجراءات المدنية والإداريـة وذلك في حالة توافر عناصر الاستعجال و عدم المساس بأصل الحق.

إن الحقوق العينية العقارية الأصلية وعلى رأسها حق الملكية لا تنتقل لا فيما بين المتعاقدين ولا في مواجهة الغير إلا بإتمام إجراءات الشهر في السجل العقاري، وقد ثار التساؤل في هذا الشأن عن تحديد وقت انتقال الملكية، فهل تنتقل من وقت الشهر أم من وقت انعقاد عقد البيع فيكون للشهر أثر رجعي يرتد إلى وقت البيع، كما يترتب على شهر عقد بيع العقار في السجل العيني انتقال حق الملكية من البائع إلى المشتري، وهنا يثور التساؤل عن الطبيعة القانونية لشهر العقد بوجه عام في السجل العيني هل لا يزال العقد هو مصدر الحق العيني العقاري الأصلي الذي تم إنشاؤه أو نقله أو تغييره أو زواله بعد الشهر في السجل العيني أم أن العقد قد تراجع ليصبح الشهر في السجل العيني هو مصدر هذا الحق.

إن حق الدول في تنظم أحكام الجنسية بما ينسجم ومصالحها العليا، وأن تقرر من هم رعاياها، ليس حقاً مطلقاً، وأنه يجب على الدول، بصفة خاصة، الامتثال لالتزاماتها في مجال حقوق الإنسان فيما يتعلق بمنح الجنسية والتجريد منها. ولتجسيد المصلحة العامة للجماعة الدولية فقد تم الاعتراف بحق كل إنسان بأن يتمتع بجنسية دولة ما وذلك بالنص عليه في ديباجة اتفاقية جنيف لعام 1930 المتعلقة بتنازع الجنسيات، وكرسه الإعلان العالمي لحقوق الإنسان لعام 1948 وصادقت عليه الجزائر بموجب المادة 11 من دستور 1963. وقد اعتبر هذا الحق واحداً من الحقوق الأساسية للإنسان، كما أكده العهد الدولي الخاص بالحقوق المدنية والسياسية لعام/ 1966 والتي نصت المادة 24/3 منه على أن لكل طفل حق اكتساب جنسية، وقد أكدت اتفاقية حقوق الطفل الصادرة في 20/11/1989 هذا الحق في المادة السابعة منها، ويعتبر قانون الجنسية الجزائري رقم 70/86 المعدل والمتمم، وكذا قانون حماية الطفل رقم 15/12 في هذا المجال من أكثر التشريعات احتراما لبنود المواثيق الدولية المذكورة أعلاه.

تعتبر الأملاك الوطنية العمومية والخاصة مجالا خصبا لتفعيل الاستثمارات المختلفة وتجسيدها على الأوعية العقارية التابعة لها بما يعطي دفعا نوعيا للاقتصاد الوطني، ويتم منح استغلال هذه الأملاك عن طريق الترخيص أو عن طريق الامتياز، وقد تضمن تعديل قانون الأملاك الوطنية بموجب الأمر (14/ 08) تكريس فكرة الحق العيني الناشئ عن سندات الشغل والاستغلال، باعتباره حقا عينيا أصليا متفرعا عن حق الملكية يخول لصاحبه جميع سلطات المالك لحق الانتفاع ، لكن التصرف الناقل لملكية الحق متوقف على موافقة السلطة المانحة، كما يخول لصاحبه أيضا إنشاء رهنا عقاريا ضمانا للحقوق المرتبطة بإنجاز المشروع الاستثماري، وقد يكون محلا لحقوق الامتياز العامة والخاصة المرتبطة أساسا بالمشروع وبنفس شروط الرهن العقاري. ويعتبر هذا الإجراء النقطة المفصلية التي تزيح الغموض والتخوف في الإقدام على الاستثمار في الأملاك الوطنية سواء من طرف المستثمرين الوطنيين الخواص أو الأجانب.

إن الحقوق العينية العقارية الأصلية وعلى رأسها حق الملكية لا تنتقل لا فيما بين المتعاقدين ولا في مواجهة الغير إلا بإتمام إجراءات الشهر في السجل العقاري، وقد ثار التساؤل في هذا الشأن عن تحديد وقت انتقال الملكية، فهل تنتقل من وقت الشهر أم من وقت انعقاد عقد البيع فيكون للشهر أثر رجعي يرتد إل وقت البيع، كما يترتب على شهر عقد بيع العقار في السجل العيني انتقال حق الملكية من البائع إلى المشتري، وهنا يثور التساؤل عن الطبيعة القانونية لشهر العقد بوجه عام في السجل العيني هل لا يزال العقد هو مصدر الحق العيني العقاري الأصلي الذي تم إنشاؤه أو نقله أو تغييره أو زواله بعد الشهر في السجل العيني أم أن العقد قد تراجع ليصبح الشهر في السجل العيني هو مصدر هذا الحق.

لا شك أن استقرار المجتمعات يكون نتيجة لتأمين المعاملات حفظا للحقوق والأموال، وهذا ما تأتى في مجال الملكية العقارية بفضل نظام الشهر العقاري الذي يصبغ التصرفات والمعاملات العقارية بطابع العلانية والائتمان العقاري. وقد حذت الجزائر هذا الطريق من خلال تبني نظام الشهر العيني منذ منتصف سبعينات القرن الماضي في خطوة جريئة من الدولة الوطنية، لتنظيم الملكية العقارية بفضل جزارة التشريعات لا سيما التشريعات العقارية، ولكن هذا التبني مبتور من أهم مبدأ من مبادئ الشهر العيني، ألا وهو مبدأ القوة الثبوتية المطلقة، وهو ما نلمسه من نص المادة 16 من المرسوم المتعلق بتأسيس السجل العقاري، التي تجيز إعادة النظر في الترقيم العقاري النهائي.

خلاصة القول أن الدعاوى العقارية غير المؤشر بها على سجل المحررات المتضمنة العقار موضوع المطالبة القضائية لا يمكن قبولها وهذا ما أكدته المحكمة العليا في قرارها رقم 200، 108 المؤرخ في 16/03/1994 والذي جاء فيه ما يلي: حيث تنص المادة 85 من المرسوم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري المؤرخ في 25/03/1976: (إن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بنسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها، لا يمكن قبولها إلا إذا تم إشهارها مسبقا طبقا للمادة 14/04 من الأمر 75/79 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري وإذا تم إثبات هذا الإشهار بموجب شهادة من المحافظ العقاري أو تقديم نسخة من الطلب الموجود عليه تأشير الإشهار). حيث يستخلص من المادة المشار تطبيقها، أن شهر العريضة الافتتاحية للدعوى لدى المحافظة العقارية بعد قيد على رفع الدعوى الرامية إلى النطق بإبطال المحررات التوثيقية المشهرة تحت طائلة عدم قبولها. حيث أن المدعي (ح ن) التمس من المحكمة إبطال عقود توثيقية مشهرة من دون أن تقدم للمناقشة ما يثبت شهر العريضة الافتتاحية بموجب شهادة من المحافظ العقاري أو تقديم نسخة من العريضة موجود عليها تأشير الشهر. حيث ينبغي التذكير، أن شهر الدعاوى العقارية المتضمنة الطعن في صحة محرر مشهر إنما شرع لحماية رافعها وصونا لحقوقه، كي يعلم الغير بأن العقار محل مطالبة قضائية أمام ساحة القضاء، وبالتالي تدخل في خانة الحقوق المنازع عليها قضاء وما يترتب على ذلك من آثار. حيث والحالة هذه يتعين التصريح بعدم قبول الدعوى الراهنة لعدم استبقائها الأوضاع المقررة قانونا. هذا وقد يحدث أن يقوم القاضي بقبول الدعاوى العقارية غير المشهرة خرقا للقانون ويصدر شأنها حكما يبطل عقدا ثم شهره، وكان صاحب الحق المهدر قد تصرف فيه لصالح الغير بعد رفع الدعوى، وقام بإشهار حقه فإن الحكم لا يسري في حقه وعادة يرفض المحافظ العقاري شهره. نخلص إلى للقول من خلال ما دراسناه في هذا الفرع أن العقود والوثائق الرسمية غير المشهرة لا ينتج أي أثر سواء كان ذلك بين المتعاقدين أو في حق الغير ما عدا الالتزامات الشخصية بين أطرافها وهذا في حالة ما إذا استوفت هذه الأخيرة الشكلية المطلوبة لانعقادها. وتعتبر هذه النتيجة دليلا على أن الشهر هو المصدر الوحيد لترتيب الحقوق في ما بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير، في ظل نظام الشهر العيني.