Explore the vast range of titles available.

من المعلوم أن عقد رهن العقار في القوانين الحديثة لا ينعقد إلا بكتابة عقد الرهن وتوثيقه من قبل موظف عام. فكتابة عقد رهن العقار وتوثيقه له دور أساسي بعقد الرهن الرسمي أو التأميني. وهذا على خلاف الرهن الحيازي الذي يقع عادةً دون كتابة ودون توثيق، لكنه يستلزم نقل حيازة الشيء المرهون من الراهن إلى المرتهن. وهذا النوع -كما هو معلوم -لا يقع على عقار، بل على منقول. غير أن الفقه الإسلامي لم يفرق بين العقار والمنقول في نقل الحيازة، فأوجب نقل الحيازة -وهو ما يعرف بـ \"القبض\" -من الراهن إلى المرتهن سواء كان الشيء المرهون منقولاً أو عقاراً. فنظم الفقه الإسلامي القواعد التي يتم فيها قبض الشيء المرهون من الراهن إلى المرتهن، وبين كيف يتم القبض في المنقول وكيف يتم القبض في العقار. كما وضع مجموعة من القواعد والآثار التي تترتب على هذا القبض. إلا أن الفقه الإسلامي عند تنظيمه لرهن العقار لم ينظم الشكلية في هذا العقد، وذلك اكتفاءً منه بتنظيم القبض. فلا يوجب الفقه كتابة عقد رهن العقار، ولا يوجب أيضاً توثيقه من قبل الموظف العام، وإنما جعل القبض نفسه أداةً للتوثيق. تأتي هذه الدراسة لتبين مدى انسجام الشكل الذي تتطلبه القوانين الحديثة مع قواعد القبض التي نظمها الفقه الإسلامي. فهي تناقش إمكانية استبدال \"القبض\" بالتوثيق الكتابي في الفقه الإسلامي. وخلصت الدراسة بنتيجة مهمة مفادها أن التوثيق الكتابي في التشريع الإسلامي هو الأصل، والرهن استثناءً من هذا الأصل. كما خلصت الدراسة إلى أن القبض في التشريع الإسلامي لا يقع إلا على المنقول، فهو لا يقع على عقار. وهذه النتيجة جاءت على خلاف ما جاء به الفقهاء المسلمون السابقون، أي أن هذا البحث خالفهم في موضوع قبض العقار (تخليته)، وقد بنيت هذه المخالفة على منهجية بحثية علمية سليمة، إذ اعتمد الباحث في منهجيته على المنهج التحليلي، فتم جمع كل ما هو متعلق بالبحث من آيات قرآنية وأحاديث شريفة وآراء فقهية، ثم تم تحليلها والوصول إلى النتيجة المذكورة.

تتمتع الملكية العقارية بأهمية كبيرة في مجتمعنا اتسعت لتشمل نشاطاته الاقتصادية والقانونية كافة، إضافة إلى القيمة المعنوية والاجتماعية التي يمثلها امتلاك عقار، ويعد عقد البيع العقاري من أهم أسباب اكتساب هذه الملكية، وله أهميته الخاصة في الحياة العملية، وإذا كان التسجيل يعتبر الوسيلة الأساسية لانتقال الحقوق العينية سواء بين طرفي العقد أو الغير، فإن هذا لا يعني خلو عقد البيع العقاري غير المسجل من أي أثر، بل يبقى عقدا رضائيا منتجا لجميع آثاره فيما عدا انتقال الملكية حيث يفرض مجموعة من الالتزامات على عاتق كل من البائع والمشتري، فيوجب على البائع تسليم المبيع وضمان التعرض والاستحقاق والعيوب الخفية حماية لحق المشتري قبل التسجيل، وبالمقابل يوفر القيد في السجل العقاري من قبل المشتري ضمانات هذه الحماية إذا كان حسن النية، حيث يتمتع قيده بقوة ثبوتية مطلقة.

يتناول البحث تنظيم بيع الوحدات العقارية المفرزة على الخارطة، كما نظمه المشروع في إمارة دبي، وقد أتى تنظيمه له والتعديلات المتعاقبة على القانون لأجل مواجهة أهم التحديات في مجال الاستثمار العقاري في الإمارة حيث تميز الاستثمار العقاري المتسارع فيها، بتركه مجالا واسعا للمطور العقاري الخاص، سواء أكان أجنبيا أم محليا، بل وبغية استقطاب المستثمرين الأجانب، مما أبرز مفهوما جديدا لدور التشريع العقاري في تحقيق هدفين أساسيين: تمثل الأول في السعي لتنمية السوق العقاري بجذب كلا طرفي العلاقة: المطورين العقاريين والمشترين في مجال الاستثمار العقاري، والهدف الثاني دور التشريع في الإبقاء على عنصر الثقة بين هؤلاء بالصورة التي تعزز بقاءهم في إمارة دبي بل وفي استقطاب مطورين عقاريين ومشترين جدد. فهل أتت التعديلات في مجال التشريعات العقارية مواكبة للتطور وساعية لاتخاذ كافة السبل للمحافظة على النجاح المتحقق في مجال السوق العقاري؟ وللإحاطة بهذه الأهداف ولكي نبقي دراستنا معمقة، ارتأينا حصرها في التشريع العقاري في إمارة دبي، ساعين لتأصيل موضوع البيع على الخارطة بجانبيه الفقهي والتشريعي كما نظمه قانون السجل المبدئي في إمارة دبي، وطرح أهم المعوقات التي أحاطت بهذا النوع من البيوع: حيث يتم بيع وحدة عقارية مفرزة عل الخارطة ودفع ثمنها تقسيطا من قبل المشتري، مقابل تملكه للوحدة العقارية منذ لحظة إبرام العقد بل والسماح للمشتري ببيعها إن أراد ولو قبل إنجازها بعد أخذ موافقة المطور العقاري (البائع). ويسمح القانون بالحجز عليها من قبل دائني المشتري خلال فترة الإنجاز، مما يطرح الكثير من التساؤلات حول التكييف القانوني لعقد البيع عل الخارطة بين المطور العقاري والمشتري والتكييف القانوني لبيع المشتري بعد تملكها وقبل الإنجاز لمشتر ثان، أفلا يكون ذلك بيعا للمعدوم؟ هذا ما سنحاول بيانه تفصيلا في بحثنا هذا بإذنه تعالى.

قد تتعدد شروط المحبسين في منعهم لمجموعة من التصرفات التي تقع على العين الموقوفة سواء بشكل صريح أو ضمني، وذلك من خلال وضعهم لعبارات تدل على هذا المنع ضمن الوثيقة المنشئة للتحبيس. وسواء كان شرط المحبس بالمنع صريحا أو ضمنيا فإن ما يسوغ هذا المنع هو سد ذريعة مخالفة الشرط الذي حدده الواقف، ذلك أن الالتزام بشرط الواقف أمر واجب، لا يجوز تبديله على اعتبار أن لفظ المحبس هو كنص الشارع، إلا أن الاعتماد الحرفي على شروط المحبسين قد يفضي إلى تعطيل العديد من الأملاك المحبسة، خاصة التي تعذر تنفيذ شروطها، ويقصد في هذه الحالة إشكالية الأحباس التي أصبحت وضعيتها لا تنسجم مع الظروف الاقتصادية والعمرانية على وجه التحديد كالعقارات المخصصة لإحداث مقابر، بحيث أصبحت هذه الأخيرة تابعة للمجال الحضاري للمدينة بسبب التوسع العمراني، وهذا ما قد يشكل عائقا قانونيا وواقعيا نتيجة تعارض هذا الحبس مع وثائق التعمير.

منذ قديم الزمن وأبناء الجنس البشري يتصارعون فيما بينهم لأسباب مختلفة ومن الأسباب الرئيسة للتصارع هو ملكية الأرض؛ بسبب ارتباط هذا النوع من الملكية بالقيمة الوجودية والتاريخية للأفراد والمجاميع البشرية، وقد كان لهذه النزاعات والصراعات أثرا نفسيا بالغا لدى الأفراد والمجاميع، فكانوا يترجمون خوفهم على أملاكهم إلى قلق وسهر وحراسة بسبب تنامي الرغبة في حيازة أكبر قدر من الأراضي. إن القلق كحالة انفعالية يرافقها الخوف من المجهول القادم من الأحداث المستقبلية كان وما يزال يأخذ صورا متعددة تمتاز بالتطور والتلون، كلما تشعبت الحياة وطرق التواصل والتعامل البشري، وقد اصطلحنا على القلق الناشئ عن خوف الأفراد والمجاميع على حيازتهم الملكية بـ (القلق العقاري) وقد توجه البحث لتعريفه وبيان أثره على استقرار الحياة وعلى السلم المجتمعي، حيث تبين أن لهذا النوع من القلق تأثير مباشر على ردود الأفعال العنيفة المبالغ فيها عند حدوث نزاعات أو عند الإحساس بأي تهديد على الملكية. رغم أن القلق العقاري ينبع من جانب نفسي إلا أن استثارة الجانب النفسي هذا كانت بسبب نسبة كبيرة من التشريعات القانونية الجائرة أو غير المدروسة، لذلك فقد تناول هذا البحث جانبا من آثار بعض التشريعات القانونية والإجراءات الإدارية على زعزعة السلام وعد استقرار المجتمع وصناعة القلق العقاري حتى كاد أن يصل إلى مستوى الظاهرة الاجتماعية، ورغبة منا في المشاركة في بناء السلام في العراق وتقديم رؤية سوسيوقانونية عن أسباب النزاعات وحاجة هذا الأمر إلى خطوات تأهيل وتنشئة تمت كتابة هذه الصفحات.

تتناول الدراسة التفكيك الاجتماعي والاقتصادي من خلال تقارير تطبيقات السيناتيس كونسيلت 22 أفريل 1863 لقبيلة مازونة في فترة حكم الإمبراطورية الفرنسية الثانية، اعتمدنا فيها على أرشيف ما وراء البحار بأكس بروفانس بالخصوص العلبة الأرشيفية2N62 بعنوان الملكية العقارية الأهلية لقبيلة مازونة، وعلى إجراءات تطبيق مرسومي التحديد والتوزيع 19 نوفمبر 1869 عليها وتقسيمها إلى ثلاث دواوير أهلية بناء على عدد سكانها ومواردها المالية وثروتها الحيوانية وطبيعة الملكية بها، بتحصيل الفائض العقاري ومصادرة العقارات والاستحواذ عليها بمختلف الصيغ لأجل تأسيس المراكز والمشاريع الاستيطانية بضرب الروح الجماعية والتضامن والتلاحم، مما أثار نزاعات إثنية بين القبائل المجاورة وداخل الفروع نفسها وأدى إلى اختفاء معالم جغرافية من على الخريطة الديمغرافية وضم الكثير من الأراضي التي لا صاحب لها ولا سندات لها إلى أملاك الدولة ومن ذلك أراضي الحبوس، وذلك بإيجاد الصيغ القانونية وبإتباع أسلوب المراوغة والتحايل لزيادة الوعاء العقاري بما يخدم الاستيطان وتوسعه.

بغية كسر الرابطة المتينة التي تجمع الفرد الجزائري بأرضه من جهة، وهدم العلاقات الوثيقة التي تجمع أفراد القبيلة من جهة أخرى، بذلت الإدارة الاستعمارية كل جهودها من أجل اجتثاث هذا الشعور من الضمير الجزائري بواسطة سن قوانين تخول لها ضرب هذه اللحمة وتسمح لها بتفكيك أراضي الملكية الجماعية ليتسنى لها إحكام السيطرة على الأرض والإنسان معا. ومن بين هذه القوانين نجد قانوني: \"سيناتوس كونسلت\" و\"فارنيي\"، فما هي أهدافهما؟ وما هي نتائج تطبيقهما؟ وما مدى تأثيرهما على المشهدين الاجتماعي والاقتصادي للمجتمع الأهلي؟

هدف البحث إلى التعرف على السياسة الاستعمارية الفرنسية المنتهجة في مجال التشريع العقاري بتونس في ضوء أساليب السيطرة على الأراضي. استخدم البحث المنهج التاريخي الوصفي لملائمته لطبيعة البحث. واشتمل البحث على ثلاثة محاور رئيسة. قدم المحور الأول الخلفية التاريخية، فرضت فرنسا الحماية على تونس عبر معاهدتي باردو (1881) واتفاقية المرسى (1883)، والتي أنهت الاستقلال الفعلي للبلاد وسلطة الباي وأعطت فرنسا السيطرة الكاملة. وكشف المحور الثاني عن الهدف الاستعماري؛ حيث كان الاستيلاء على الأرض هو حجر الزاوية في السياسة الفرنسية، لخلق شرعية للبقاء وتحويل تونس إلى مستعمرة استيطانية عن طريق إحلال المستوطنين محل التونسيين. وتتبع المحور الثالث آليات السيطرة على الأراضي؛ حيث اعتمدت فرنسا على مجموعة من القوانين والتشريعات المصممة خصيصاً لانتزاع الملكية، أهمها: القانون العقاري (1885)؛ حيث أنشأ محاكم مختلطة (بأغلبية فرنسية) لتسجيل الأراضي، مما سهل انتزاعها من التونسيين الذين لم يكن لديهم وثائق ملكية رسمية (وهي حالة شائعة) وإعطائها للمعمرين. ومصادرة أنواع مختلفة من الأراضي، منها أملاك الدولة، وأراضي الغابات، وأراضي القبائل، أراضي الأوقاف الإسلامية. وتوصلت نتائج البحث إلى حرمان آلاف العائلات التونسية من مصدر عيشها الأساسي (الزراعة) وإفقارها. وقمع المقاومة الشعبية التي اندلعت رفضاً لمصادرة الأراضي. كُتب هذا المستخلص من قبل دار المنظومة 2025

تهدف هذه الدراسة التاريخية إلى تسليط الضوء على مرحلة مهمة في تاريخ الجزائر في بدايات الاحتلال الفرنسي، حيث ركزنا على فترة نظام الحكم الملكي 1830-1842م، الذي تميز بتسلط العسكريين على الجزائر بشكل كلي، وعملوا على الحقاق الجزائر بفرنسا باتباع مجموعة من السياسات المختلفة، خاصة في المجال العقاري والاستيطان، حيث استصدروا مجموعة من القوانين والمراسيم التي تهدف إلى انتزاع أملاك الجزائريين من أوقاف وأملاك البايلك وأراضي العرش، وتوزيعها على المستوطنين الذين قدموا من مختلف أنحاء العالم، على حساب السكان الأصلين الذين أصبحوا خماسين عند الكولون في أراضيهم التي سلبت منهم بغير وجه حق.

يعد حق الملكية العقارية الأساس الذي تبنى عليه مختلف المشارع التنموية في مختلف المجالات الاقتصادية والاجتماعية والبيئية، وبالتالي كان ضروري من ضبط حرية المالك في التصرف في حق ملكيته حتى يتسنى تحقيق الوظيفة الاجتماعية والاقتصادية لحق الملكية، وتمثل قوانين التعمير أهم القيود الواردة على حق الملكية العقارية، التي تغل يد المالك في التصرف في ملكه إلا في حدود الضوابط التي تفرضها هذه القوانين غير أن عدم التطبيق السليم لهذه القيود قد يشكل أحيانا عائقا في وجه استثمار العقار وتنميته، مما يجعل تدخل القضاء أمرا مهما لفرض رقابته على هذه القيود وخلق توازن بين حرية المالك في التصرف في ملكه وبين ما تقتضيه ضوابط وأنظمة التعمير تحقيقا للأهداف الاقتصادية والاجتماعية لحق الملكية العقارية.