Explore the vast range of titles available.

The legislator aimed to address colonial-era issues by establishing an integrated real estate system to ensure stability in transactions. This led to adopting a property-based registration system, replacing the flawed personal registration method. Comprehensive land surveys were initiated to accurately identify property ownership, resulting in detailed listing and issuance of property registers. Due to slow land surveying, alternative mechanisms were introduced to expedite property deeds, such as the \"Act of Fame,\" which was abolished in 2007 due to its complications and impact on public and waqf properties. It was replaced by real estate investigations, and the Land Orientation Law introduced the certificate of possession. These mechanisms share common conditions: non-application in surveyed areas and protection of public, waqf, and tribal lands. However, they remain insufficient, highlighting the need for more effective tools to support land surveys and property cleansing. The judiciary is also urged to unify its stance and align with the legislator's objectives.

Possession is a factual condition that is difficult to prove, especially since written evidence is not required for its proof. Therefore, the possession certificate was introduced as a means to accelerate the process of land organization. It serves as a legal possession document on which the holder relies to prove their status and to use possession as a means to acquire ownership. The certificate produces its legal effect and does not require other evidence to prove its validity, placing the holder in a privileged legal position. However, the certificate only confirms the possession of its holder at the date of its issuance. Possession may be interrupted, or the certificate may be revoked, especially since it remains subject to cancellation without a specific time limit. This raises issues concerning the legal effects that the possession certificate may have established, such as the possibility of obtaining a building permit or arranging a mortgage. Thus, legislative intervention is required to address the imbalances in the real estate system.

ترمي التدابير المتخذة من خلال إعداد سجل عام لمسح الأراضي إلى توضيح القوام المادي والتموقع الطبوغرافي لكل الأملاك العقارية لتأسيس سجل عقاري تشكل مجموعات الملكية أساسا ماديا له. والحال أن وثائق مسح الأراضي المعدة ليست ثابتة، فبمجرد بدء العمل بها يتغير مضمونها إما لأسباب قانونية أو لأسباب مادية، ومن هذا المنطلق تتجلى حتمية أن يعطى لعملية تحيين مسح الأراضي بصورة دائمة ومستمرة اهتماما بقدر الاهتمام الذي حظيت به عملية إنجازه.

اخذ المشرع الجزائري بنظام الشهر العيني والذي تجسده عمليات المسح العام للأراضي والتي تمشي بالموازاة مع مصلحة الحفظ العقاري في علاقة تكاملية، وبناءا على ذلك قام المشرع بضم كل من مديرية المسح العام للأراضي ومصلحة الحفظ العقاري بعد حل الوكالة الوطنية واسماها مديرية المسح العام للأراضي والحفظ العقاري. وبقيت المحافظة العقارية مسيرة من قبل المحافظ العقاري إلا انه وضمن التعديل الذي أحدثه المشرع في عام 2021 استحدث من خلاله وظيفة جديدة تمثلت في محافظ عقاري مساعد بناءا على المادة 17 من المرسوم 21/393 المؤرخ في 18/10/2021 الذي يحدد تنظيم المصالح الخارجية للمديرية العامة للأملاك الوطنية وصلاحياتها (الرسمية). والذي يعد موظفا عموميا يدخل ضمن قائمة المناصب العليا للدولة وهو يعمل تحت مسؤولية المحافظ العقاري وتحت سلطته السلمية المباشرة ويساعده في المهام المحددة قانونا. وان هذه الوظيفة جاءت من اجل تخفيف الضغوطات العملية عن المحافظ العقاري والمساهمة في الرفع من وتيرة العمل داخل المحافظة العقارية وهذا بتقديم الأفضل وإنجاز المهام الموكلة له في وقت القصر وبمجهود اقل ونتائج افضل.

تعتبر عملية المسح الأداة الحقيقية والفعالة لتحديد الملكية العقارية، فهي عملية فنية وقانونية تهدف إلى وضع هوية للعقار عن طريق تحديد وتثبيت مواقع العقارات وتحديد أوصافها الكاملة وتعيين الحقوق المترتبة لها أو عليها، والتعريف بالأشخاص المترتبة لهم هذه الحقوق، إلا أن ذلك لا يمكن أن يتجسد ميدانيا إلا من خلال آليات تعمل وتسعى على تحقيقه، فالمسح يتحقق من خلال جملة من الخطوات والمراحل، منها ما هو تحضيري على مستوى المكاتب وأخرى ميدانية وعملية. الأمر الذي يجعلها تواجه مجموعة من الصعوبات التي قد تعرقل مهمتها، مما يدفعنا إلى دراسة هذه الخطوات والتعرف على هاته العراقيل من أجل إعطاء بعض الحلول للقضاء عليها أو محاولة للحد منها.

واجهت عملية مسح الأراضي صعوبات وعراقيل تتعلق أساسا بغياب أصحاب الحقوق أثناء التحقيق، وكذا صعوبة تحديد الملاك أو الحائزين الفعليين لبعض العقارات الخاضعة لإجراء مسح الأراضي العام، فحددت الإدارة المركزية من خلال التعليمتين 2421 و4628 المؤرختين على التوالي 03ماي 2003 و4 سبتمبر 2004 إجراء سمح بتسوية عدد معتبر من هذه العقارات، إلا أن هذا الإجراء لم يحقق الأهداف المرجوة بسبب التزايد المتضاعف بمرور السنين لعدد مجموعات الملكية المسجلة في حساب المجهول مما أدى إلى وضع إجراء يرمي إلى تسجيل العقارات التابعة للخواص في حساب يسمى: «العقارات غير المطالب بها» وتتم التسوية القانونية للعقارات المسجلة في هذا الحساب حسب الكيفيات المحددة بموجب المادة 89 من قانون المالية 2018.

اعتمد المشرع الجزائري على مجموعة من الآليات القانونية بغية تطهير شامل للوضعية العقارية، فتبني نظام الشهر العيني، ومن أجل تطبقه عمل على صياغة نظام المسح الأراضي الذي يتكفل بوصف الحالة المادية والقانونية للعقار من أجل إعطاء أرضية قانونية صلبة للملكية العقارية ولباقي الحقوق العينية المترتبة عنها، على اعتبار أن عملية مسح الأراضي وما يرافقها من إجراءات متمثلة في تحديد حدود البلديات، والملكيات داخل كل بلدية، وإجراء التحقيق العقاري في الميدان لإبراز الملاك وأصحاب الحقوق وإعداد وثائق المسح من مخططات وسجلات مع تسجل جميع الاعتراضات المقدمة من طرف الملاكين وطرحها على اللجنة البلدية لمسح الأراضي لدراستها والبت فيها، وبذلك تنتهي عملية مسح الأراضي إلى إنشاء السجل العقاري الأمر الذي يطهر بصفة نهائية الملكية العقارية.

استهدف البحث تسليط الضوء على المسح العقاري والآليات الموازية للتطهير العقاري. وانقسم البحث إلى مبحثين. الأول بعنوان المسح العقاري كآلية للتطهير العقاري، وتضمن مفهوم المسح العقاري، الهيئة المكلفة بالمسح العقاري، إجراءات مسح الأراضي العام. والمبحث الثاني بعنوان الآليات الموازية لعملية المسح العقاري، وتضمن العوامل المؤثرة على عملية المسح العقاري، خلق آليات موازية للتطهير العقاري في المناطق غير الممسوحة. وأوضح البحث أن عملية التطهير العقاري شغلت الإدارة الجزائرية بهدف إيجاد آليات قانونية تثبت الملكية بسند رسمي له حجية، وحتى يمكنها مراقبة الملكية العقارية وجميع التغيرات التي تطرأ عليها. وأشار البحث إلى أن المشرع سعى من خلال التدابير التي جاء بها الأمر 75-74 المتضمن إعداد المسح العام للأراضي وتأسيس السجل العقاري والمرسومين التنفيذيين له في التحكم في القطاع العقاري، لكن وفق آليات مادية وبشرية محدودة، مما أثر على عملية المسح فظهرت الحاجة إلى البحث عن آليات أخرى للتطهير العقاري أكثر سرعة وتتم بالتوازي مع هذه العملية. وأشارت نتائج البحث إلى أن المشرع تبنى نظام الشهر العيني بموجب الأمر 75-74، ولكن لإرساء هذا النظام لابد من المسح العقاري في كامل الإقليم الوطني، فعملية التطهير بواسطة هذه الألية لا زالت بعيدة بسبب تأخر أعمال المسح، مما أدى إلى كثرة المناطق غير الممسوحة، وبالتالي ازدواجية في نظام الشهر العقاري مما دفع البعض بالقول أن نظام الشهر في الجزائر نظام مختلط. كُتب هذا المستخلص من قِبل دار المنظومة 2018